Dezenas de anos separam o momento em que um empreendimento imobiliário é concebido e o que marca o início de sua obsolescência, em termos de conceito e uso. Neste intervalo, a identidade do edifício – evidenciada nos hábitos dos moradores – muda, geralmente impulsionada pelas alterações de perfil dos condôminos ou as novas modas da arquitetura. E, muitas vezes, se perde com tempo.

Na Aclimação, o síndico Amadeo Virolli, hoje com 66 anos, liderou uma série de transformações desde que assumiu o condomínio onde mora. Nos últimos anos, o edifício, que originalmente contava apenas com piscina e salão de festas, ganhou um solário para recreações, um espaço gourmet, uma academia e duas saunas, além de um sistema de captação de água pluvial.

“Os prédios mudam à medida que o tempo passa, e o interesse da comunidade e dos compradores se altera. As imobiliárias e as construtoras vão se adaptando. Se o condomínio não fizer o mesmo, não é possível manter o prédio com o mesmo padrão.”

Virolli acredita que o bom andamento das modificações nas áreas do prédio deva-se à relativa homogeneidade dos condôminos graças ao pequeno número de unidades no empreendimento – 14, ao todo. “O condomínio prospera quando há um grupo com objetivos parecidos”, diz.

O vice-presidente de administração imobiliária e condomínios do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP). Hubert Gebara, lembra que apenas os condôminos, proprietários das unidades, podem determinar os rumos do prédio. “Eles podem ou não ter dinheiro e bom gosto para fazer as mudanças. As administradoras fazem apenas sugestões”, diz.

Se incoerente ou caótica, a nova face dos empreendimentos não tem apenas um resultado estético desagradável. “A degradação do projeto se reflete na  desvalorização dos imóveis, é quase automático. Já vimos acontecer várias vezes”, afirma o diretor da Paris Condomínios, José Roberto Iampolsky.

As primeiras manifestações de mudança nos condomínio ocorrem após a primeira década da implantação, de acordo com o especialista. E a aprovação das alterações dependeria da natureza da intervenção: ao passo que a nova pintura de um empreendimento exige apenas concordância por maioria simples em assembleia extraordinária, a mudança da finalidade de um espaço pede anuência de dois terços dos proprietários e a transformação da fachada, a unanimidade entre eles.

Além da criação de um fundo de reserva para garantir que os investimentos necessários nas obras sejam cobertos, Iampolky recomenda a aquisição de um estoque de materiais de acabamento, como azulejos e pisos. “A medida evita que o condomínio opte por um produto similar mais barato, e acabe descaracterizando o projeto construtivo.”

Origem. O nascimento do conceito de um empreendimento ocorre ainda na fase de projeto, quando o incorporador decide o público-alvo do edifício. “Ele nos dará o norte ao começarmos, junto com o departamento de produto, a conceituar o prédio”, diz o diretor de incorporações da Esser, Nick Dagan. “Contratamos uma empresa de pesquisa de mercado se temos dúvida.”

Decidida a diretriz, o incorporador escolhe as instalações das áreas comuns mais adequadas aos futuros moradores. Uma brinquedoteca, por exemplo, não teria grande uso em um empreendimento de unidades compactas, normalmente destinado ao chamado público single: jovens, solteiros, executivos e casais ainda sem filhos.

A opção do empresário por ampliar demais o número de itens de lazer pode atrair públicos diferentes e com vontades distintas, criando condições para desentendimentos ou falta de coesão na gestão do edifício e nas possíveis mudanças nas áreas comuns, na opinião do diretor executivo da administradora Manager, Marcelo Mahtuk.

“O incorporador coloca várias áreas de lazer porque quer fazer venda rápida e atrair muita gente. Ou constrói condomínios multitorres, com apartamentos muito pequenos e outros muito grandes, o que gera conflito.”

Para Mahtuk, o gerenciamento dos conflitos é a maior dificuldade das administradoras, por isso ressalta a importância de orientar os corretores no momento da venda das unidades. “O profissional tem de saber selecionar os clientes”, diz.

A incorporadora geralmente indica a primeira administradora do empreendimento, que guiará os condôminos na implantação do condomínio e na aprovação da convenção e do regimento interno – elaborados com base nos itens apropriados ao público do edifício. A convenção também inclui medidas restritivas, como no caso da alteração das fachadas.

“Os dois primeiros anos de vida vão mostrar qual é o rumo que o prédio vai tomar. Por isso, é essencial a participação de uma empresa experiente na hora da implantação do condomínio”, diz Gebara, do Secovi-SP.

 

Fonte: http://blogs.estadao.com.br/radar-imobiliario/tempo-coloca-em-xeque-identidade-predial/